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Bundesgerichtshof verbietet fiktive Schadenskosten

Für die Behebung von Mängeln am Bau muss der zuständige Bauunternehmer jetzt nur noch haften, wenn eine Maßnahme zur Beseitigung des Schadens wirklich durchgeführt wird.

Es ist das gute Recht jedes Käufers, ein fehlerfreies Produkt für sein Geld zu bekommen. Bei der Errichtung von Gebäuden ist dies nicht anders, hier kann ein Auftraggeber vom zuständigen Bauunternehmer Schadenersatz verlangen, wenn das fertiggestellte Bauwerk Mängel aufweist. Der landläufigen Praxis, diese Kosten auch ohne eine tatsächliche Mängelbeseitigung einzutreiben, schob der Bundesgerichtshof nun einen Riegel vor.

Theoretische Kosten im Fokus

Hierbei handelt es sich um so genannte fiktive Kosten, die nur theoretisch auftreten. Wenn es einen Fehler am Bau gibt, darf der Käufer des Bauwerks die Behebung dieses Fehlers dem Bauunternehmer in Rechnung stellen – auch wenn er den Fehler in Wirklichkeit nicht beseitigt. Es reichte bislang aus, dass dem Auftragnehmer die theoretischen Kosten einer Fehlerbehebung entstanden.

In einem Rechtsstreit, der jüngst vor dem Bundesgerichtshof landete, handelte es sich genau um solch eine Situation: Ein Ehepaar hatte ein Unternehmen mit Natursteinarbeiten im Außenbereich ihres Hauses beauftragt, aber schon nach einiger Zeit zeigten sich Rissen und Ablösungen an den Steinen – ein klarer Mangel. Sie verklagten den Bauunternehmer daraufhin auf die Zahlung der  fiktiven Mängelbeseitigungskosten, verkauften das Haus aber noch während des laufenden Gerichtsverfahrens, ohne den Schaden jemals behoben zu haben.

Fiktive Kosten nicht weiter rechtmäßig

Diese Praxis wollte der BGH nicht weiter dulden, denn offensichtlich hatten die Besteller der Handwerkerleistung keine weiteren Kosten durch den Mangel. Das Gericht entschied deshalb, dass nur reale Kosten bei Schadensersatzforderungen zählen dürfen. „Erst wenn der Besteller den Mangel beseitigen lässt und die Kosten hierfür begleicht, entsteht ihm ein Vermögensschaden in Höhe der aufgewandten Kosten“, heißt es in der Urteilsbegründung.

Dem Auftraggeber ist es natürlich nach wie vor erlaubt, Mängel beheben zu lassen und diese Kosten dem Bauunternehmer in Rechnung zu stellen. Falls er eine Vorfinanzierung dieser neuen Leistung nicht aufbringen kann oder will, kann er den Bauunternehmer auf die Zahlung eines Vorschusses verklagen. Möglich ist eine solche Vorschussklage übrigens auch gegenüber Architekten.

Schadensfall nur als Vermögensschaden geltend machen

Alternativ darf der Bauherr den Mangel wie bei jedem anderen Schadensfall insofern geltend machen, dass er den geminderten Wert des Gebäudes als Vermögensschaden beim Handwerker einklagt. Wenn durch einen Mangel also der Wert eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils niedriger liegt als angenommen, muss der Handwerker diesen Verlust ausgleichen.

Ein Beispiel: Werden in einer Wohnung Fliesen schief verlegt, sinkt der Wert der Wohnung und es entsteht ein Mangel. Bislang hatte Wohnungseigentümer den Handwerker in diesem Fall auf die Summe einer Behebung des Schades verklagen können, auch wenn er die schief verlegten Fliesen nicht korrigiert hätte. Dies ist nun nicht mehr möglich: Entweder er lässt eine Korrektur durchführen und stellt dem Handwerker diese Kosten in Rechnung, oder der Handwerker muss allein den gesunkenen Wert der Immobilie erstatten. In vielen Fällen kann dies deutlich günstiger sein, da einige Schäden nur sehr teuer zu beheben sind und es einfachere Möglichkeiten gibt, mit dem Mangel umzugehen. Unsauber verlegte Fliesen können manchmal unerheblich sein, eine Reparatur des Ganzen aber in die Tausende gehen.

Handwerkerfreundliches Urteil

Mit diesem Urteil entschied der Bundesgerichtshof in eher unüblicher Weise zugunsten von Handwerkern und Bauunternehmern, resümiert Rechtsanwalt Ralph Bodo Kaiser auf der Plattform Legal Tribune Online. Bislang war es nämlich oft so gewesen, dass kleinste Mängel den Handwerkern oder Bauunternehmern in großen Summen in Rechnung gestellt wurden. „Auch die gern praktizierte Vorgehensweise von Bauträgern, wegen kleinerer, oft optischer Mängel den Werklohn des beauftragten Unternehmers zu kürzen, obwohl der Kaufpreis voll vereinnahmt wurde, dürfte mit der neuen Rechtsprechung des BGH zumindest theoretisch der Vergangenheit angehören“, glaubt Kaiser.

Großen Einfluss hat das Urteil vor allem deswegen, weil es sich theoretisch auf jeden laufenden Rechtsstreit dieser Art auswirkt und in vielen Instanzen nun neu verhandelt werden muss. Rechtskräftige Urteile sind davon natürlich nicht betroffen, aber in vielen Prozessen ist das letzte Wort noch nicht gesprochen.

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